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Après des mois à minimiser la perspective d’une prolongation de l’exonération du droit de timbre pour les ventes immobilières jusqu’à 500 000 £, le chancelier britannique Rishi Sunak a finalement opté pour un nouvel ensemble audacieux de mesures de relance pour le secteur britannique du logement dans le budget 2021 dévoilé plus tôt cette mois. En plus d’une prolongation de trois mois de l’exonération du droit de timbre, qui devait à l’origine expirer le 31 mars mais s’étend désormais jusqu’à la fin juin, suivie de trois mois supplémentaires d’exonérations sur certaines ventes pour assurer une « transition en douceur vers la normale », la chancelière déploie désormais également une garantie hypothécaire pour les prêts immobiliers à 5% d’acompte.

Les résultats de l’enquête de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) suggèrent que les mesures ne viennent pas trop tôt. Bien que le secteur du logement ait affiché des chiffres solides après la levée des mesures de verrouillage en mai dernier, poussant le marché à un sommet en six ans, les prêteurs britanniques ont pratiquement assuré que la reprise ne durerait pas en restreignant l’accès aux prêts hypothécaires. À la sortie du premier verrouillage, les banques britanniques ont réduit les accords hypothécaires à taux fixe sur deux et cinq ans à 95 % du Loan to Value (LTV), passant de 105 à seulement 15 – avec des frais de remboursement record.

En tant que tel, après une ruée de l’activité immobilière après les deux premiers mois de verrouillage et a suscité des prédictions d’une reprise immobilière au second semestre de l’année dernière, une baisse au cours des deux premiers mois de 2021 a démontré la nécessité d’attentes réalistes dans un économie à l’ère de la pandémie. La RICS a constaté une baisse de 29% des demandes des acheteurs en janvier et une nouvelle baisse (bien que plus modérée) de 9% en février, les géomètres voyant moins de propriétés sur le marché. Contrairement à l’optimisme post-confinement de l’année dernière, de nombreux analystes du marché du logement ont prédit une baisse de 2021 avant les dernières annonces de Sunak – alors même que des agents immobiliers comme Savills ont réagi au nouveau budget avec de nouvelles prédictions de prix en plein essor à venir.

Par-dessus tout, l’impact démesuré des interventions de Sunak sur un secteur du logement instable souligne le rôle important que le gouvernement britannique a joué dans l’atténuation de l’impact de la pandémie sur les acheteurs et les vendeurs au cours de la dernière année. Cette réalité alimente les appels à une action gouvernementale élargie, au-delà des régimes hypothécaires et des exonérations fiscales, pour stabiliser le secteur immobilier et soutenir les individus qui tentent d’y participer – en particulier en Angleterre, où la structure unique de la « chaîne de propriété » des transactions a disparu. de nombreuses familles en difficulté financière.

Comme l’a dit Beth Rudolf de la UK Conveyancing Association EuReporter: « Le gouvernement aurait dû imposer des améliorations au processus de déménagement afin que les transactions ne prennent pas en moyenne 22 semaines. Ils ont tout à portée de main avec [the] la réglementation des agents immobiliers, les rapports de la Commission du droit sur le bail et les solutions développées par le groupe d’achat et de vente de logements mis en place pour soutenir le ministère, mais malheureusement, il semble y avoir une croyance dans certaines parties du gouvernement que la réglementation obligatoire n’est pas la réponse. Nous pensons que c’est exactement ce qui est nécessaire, car la livraison volontaire du changement par les avocats et les agents immobiliers n’ira pas assez loin. »

L’une des mesures potentielles les plus efficaces pour renforcer le marché du logement au milieu d’une crise sanitaire imprévisible pourrait être les «clauses Covid» recommandées par les professionnels de l’immobilier après que la pandémie a perturbé des milliers de transactions l’année dernière. Avec Covid-19 exposant les défauts fondamentaux du système de chaîne de propriété, de telles clauses pourraient-elles offrir au gouvernement un premier pas sur la voie d’une réforme plus fondamentale de l’industrie ?

Les chocs répétés subis par les acheteurs et les vendeurs freinent la demande

La volte-face de la chancelière sur la date limite initiale du 31 mars pour l’exemption du droit de timbre reflète un changement dans la propre vision du gouvernement de ses responsabilités. Alors que la pause initiale a entraîné une augmentation des achats de logements au cours de la seconde moitié de 2020, les familles qui tentaient d’acheter au cours des premières semaines de cette année ont été confrontées à ce que la BBC appelle « une course pour dépasser le délai fiscal », alors que la poussée provoquée par le gouvernement la demande a entraîné des retards chez les géomètres, les agents immobiliers et autres professionnels de l’immobilier. Malgré le risque posé par des centaines de milliers de transactions au bord de la falaise et une intense campagne menée par les acheteurs de maison et les associations immobilières pour obtenir une prolongation, la chancelière avait refusé à plusieurs reprises de repousser la date limite avant que la prolongation ne fasse finalement partie du nouveau budget.

L’expérience de l’exemption du droit de timbre et des acheteurs de maison qui risquaient de perdre des dizaines de milliers de livres s’ils ne terminaient pas leurs achats avant son expiration, a fait écho aux expériences traumatisantes de milliers d’acheteurs et de vendeurs potentiels pris dans le premier verrouillage juste il y a moins d’un an. À la suite du verrouillage initial de 2020, au cours duquel le secteur immobilier a été fermé de force aux côtés du reste de l’économie, une enquête de Butterfield a révélé que trois acheteurs potentiels sur dix avaient obtenu des «hypothèques de principe» (MIP) se sont fait arracher le tapis sous les pieds, perdant leur caution de change à la suite de la fermeture entrée en vigueur après l’échange des contrats de logement.

La nature unique du marché immobilier en Angleterre, structuré sur la base de « chaînes » reliant de multiples transactions, rend les acheteurs et les vendeurs anglais particulièrement sensibles à l’impact de chocs tels que le Covid. Les acheteurs qui se trouvent au milieu d’une chaîne brisée, dans laquelle leur propre acheteur n’est plus en mesure de terminer un achat, n’ont pas le droit de récupérer l’acompte qu’ils doivent au vendeur dans leur transaction ultérieure. Comme l’a expliqué un courtier hypothécaire au Fois: « [Deposit] les accords de principe ne sont pas juridiquement contraignants. Vous espérez que dans la plupart des cas, les vendeurs seraient sympathiques et libéreraient l’autre partie du contrat à peu ou pas de frais, mais contractuellement, ils ne sont pas obligés de le faire.

Standardiser la clause Covid pour protéger à la fois acheteurs et vendeurs

Avant même le début de la pandémie, la cause d’un échec d’achat immobilier sur cinq était une rupture de chaîne. En 2017, le phénomène a coûté aux propriétaires plus de 500 millions de livres sterling par an en frais de cession, d’évaluation, de courtage et d’enquête non récupérés, tout en laissant aux vendeurs des propriétés plus difficiles à vendre. Les blocages liés à Covid ont augmenté ces risques, Butterfield ayant découvert que plus de la moitié des acheteurs interrogés se sont retrouvés piégés au milieu de la chaîne en raison du blocage. Au moins quatre acheteurs sur dix ont été contraints de se retirer de leur achat après que leur offre ait été acceptée.

Alors que les ministres sont confrontés à des appels à s’attaquer au système de «chaîne de propriété», une mesure provisoire pourrait bien être pour le gouvernement britannique de normaliser et de mandater les «clauses Covid-19» développées en collaboration entre le ministère du Logement, des Communautés et du Gouvernement local et le Groupe d’achat et de vente de maisons. Bien que l’applicabilité de telles clauses soit limitée à certaines circonstances directement liées à la pandémie, l’expérience vécue de l’année écoulée démontre son impact bénéfique potentiel sur le bien-être financier et émotionnel de milliers d’acheteurs potentiels. Le secteur lui-même a également salué la clause, Beth Rudolf l’appelant « une excellente idée, livrée très rapidement pour soutenir l’industrie et les consommateurs ».

Cette nouvelle clause, élaborée avec la contribution du gouvernement, est encore loin d’être obligatoire ou universelle dans les contrats immobiliers, ce qui soulève la question de savoir si le gouvernement devrait entreprendre un effort pour promouvoir ou même imposer l’utilisation de telles clauses jusqu’à la fin de la crise actuelle. . Les efforts de base tels que la Campagne pour le secours de Covid pour les acheteurs et vendeurs britanniques (CCR-UK), par exemple, exhortent le secrétaire au Logement Robert Jenrick et le gouvernement à étendre «la protection et le soutien publics» aux acheteurs et vendeurs touchés en faisant le «Covid clause’ légalement obligatoire et valable dès le début du premier confinement en mars dernier.

Une action parlementaire visant à étendre la portée de ces clauses, ou à étendre rétroactivement leurs protections aux milliers de personnes qui ont déjà été touchées par des décisions de santé publique douloureuses (mais nécessaires), pourrait également offrir au gouvernement une voie à court terme plus réaliste pour livrer des actions concrètes en réponse à la crise immobilière – tout en restaurant la confiance du public dans la stabilité du secteur du logement et en jetant les bases d’une réforme plus large au cours des mois à venir.

Néanmoins, des leaders de l’industrie tels que Rudolf préviennent que la voie d’une réforme à long terme s’étendra bien au-delà de la pandémie. Parmi les nombreux problèmes exigeant un changement réglementaire : l’absence d’un mandat pour « la fourniture initiale d’informations lors de l’inscription, y compris les informations sur le bail, les frais de location et les autorités », l’absence d’obligation pour les acheteurs de « prouver qu’ils peuvent se permettre la propriété au moyen d’un certificat confirmant la décision de principe ou de source des fonds de leur prêteur » et pour les vendeurs de démontrer leur relation avec la propriété « pour éviter la fraude par usurpation d’identité du vendeur », et la nécessité « de la réglementation des agents immobiliers et de la numérisation du registre foncier, à la fois en termes d’applications et des actes lisibles par machine.

Si et quand le Royaume-Uni remédie à ces lacunes réglementaires, les représentants de l’industrie insistent sur le fait qu' »une fois qu’une offre est acceptée, les parties peuvent effectuer des transactions sur des transactions connexes en sachant que tout se passera » – en bref, que les acheteurs et les vendeurs bénéficieront d’un niveau de certitude qui fait cruellement défaut au marché depuis le début de la pandémie.





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